Taxa de condomínio: rateio por fração ideal ou igual?

Falta de acordo entre vizinhos pode suscitar ações judiciais

taxa de condomínioCom toda certeza, o assunto que mais ascende discussões e provoca polêmica nos debates sobre condomínios é o rateio das despesas comuns, especialmente aquelas referentes à limpeza, segurança, água, luz, manutenção de elevadores, entre outras.

Desde 1964, a legislação brasileira prevê que os custos do condomínio sejam divididos por fração ideal, ou seja, aqueles que possuem apartamentos maiores, como coberturas, precisam pagar mais do que os demais moradores. Não importando que os valores sejam dispendidos para a melhora e limpeza de ambientes comuns dos prédios, como o hall de entrada, elevadores, garagem e corredores.

Assim, de um lado ficam os proprietários de unidades de menor área que pedem o rateio na proporção da fração ideal de cada imóvel. Quem tem área maior deve pagar mais pela manutenção e conservação do imóvel do que aquele que possui área menor.

Na outra ponta da corda encontram-se os proprietários de unidades de maior área. Segundo eles, é injusta a divisão das despesas pela fração ideal, pois os serviços de limpeza, taxa de água e luz, por exemplo, são utilizados de forma igual por todos, não havendo justificativa para diferenciar o valor cobrado.

“Outro dia, atendendo uma cliente, proprietária de uma sala comercial térrea, essa me dizia ser injusto pagar as despesas como manutenção de elevador, segurança 24 horas, porteiro, taxas de limpeza interna, entre outras, pois não utilizava esses serviços, tendo em vista que sua unidade é acessada diretamente pela rua, não tendo qualquer comunicação com a área comum do empreendimento. Seu inconformismo era ainda maior porque quando realizou o negócio não foi alertada pela construtora/vendedora de que teria tais despesas”, conta o sócio do ASK Advogados, Cesar Adriano Antoniazzi.

Esta queda de braço, para ele, está longe de encontrar uma solução conciliatória. “Enquanto os condôminos não encontrarem um denominador comum para estabelecerem uma medida mais justa de rateio das despesas, deverá ser aplicada a letra fria da lei, que estabelece a divisão considerando a fração ideal de cada unidade.”

Divisão igual se fortalece

No cenário judicial, as decisões seguem no sentido de adotar a forma legal, distribuindo as despesas na proporção da área de cada unidade. Na ausência de convenção que determine a distribuição das despesas de acordo com o uso e benefício, aplica-se o rateio de acordo com a proporção da fração ideal, sendo esta, inclusive, a posição adotada pela Justiça gaúcha.

Sobre este tema, recentemente e equivocadamente, a mídia noticiou que o Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de processo oriundo do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, teria considerado ilegal o rateio de taxa de condomínio com base na fração ideal.

Imediatamente a Secretaria de Comunicação Social do STJ tratou de esclarecer o mal entendido, informando que o julgamento não tratou da matéria em específico. Porém, o julgamento do processo na 16ª Câmara do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, entendeu ser injusta a distribuição das despesas pela fração ideal.

Consta na decisão a seguinte referência: “(…) A soberania da Assembléia Geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos tidos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a despesa de condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais”.

Conclui o julgamento: “A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa […]”

O melhor caminho

“Não há dúvidas, o precedente criado pela justiça mineira aquecerá o debate sobre o tema. Longe de pôr um ponto final na discussão, temos aconselhado nossos clientes a buscarem uma solução híbrida. Dependendo da natureza da despesa ora se distribuiu pela fração ideal, ora pelo número de unidades”, cita o representante do ASK Advogados.

Ele explica que quando se tratar de despesas ordinárias, tais como limpeza, taxas de consumo de luz e água, por exemplo, a divisão mais adequada é por unidade, pois aproveita a todos independentemente da área. Já para despesas extraordinárias, como reformas, melhorias que agregam valor ao imóvel, aplica-se a divisão pela fração ideal.

Qualquer forma de distribuição de despesa condominiais diferente da distribuição por fração ideal, deve ser convencionada em assembléia do condomínio para ter validade, do contrário a divisão das despesas seguirá a forma estabelecida pela lei.

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